Конституционный суд РФ ограничил применение «льготных» правил для застройщиков при выплате штрафов дольщикам. Согласно постановлению, снижение потребительского штрафа с 50% до 5% не имеет обратной силы и не может применяться к нарушениям, совершенным до 1 сентября 2024 года.

Штрафы без обратной силы

Поводом для разбирательства в КС стали жалобы граждан, которым суды массово урезали выплаты за просрочку сдачи жилья и строительные дефекты. Суть конфликта заключалась в поправках, вступивших в силу в сентябре 2024 года: они снизили штраф за отказ застройщика добровольно выплатить компенсацию с 50% до 5% от суммы иска. Суды общей юрисдикции начали применять эту норму даже к тем спорам, которые начались задолго до изменений.

Конституционный суд напомнил о принципе доверия граждан к закону и недопустимости придания нормам обратной силы, если они ухудшают положение человека. Если застройщик допустил нарушение или отказался платить по претензии до 1 сентября 2024 года, он обязан выплатить штраф по старой ставке — 50% от суммы. Суд также указал на недопустимость тактики искусственного затягивания выплат девелоперами ради ожидания «скидки».

Экономия на процентах признана законной

При этом КС не стал отменять ограничения по расчету самой неустойки. Ранее правительство РФ в рамках антикризисных мер зафиксировало ключевую ставку для начисления пеней на уровне 7,5%. Суд признал эту меру конституционной, сославшись на «чрезвычайную обстановку» и необходимость предотвращения банкротств в строительной отрасли.

Позиция суда по штрафам может серьезно изменить финансовые планы девелоперов:

• Застройщики столкнутся с доначислением крупных сумм по спорам, тянущимся с 2022–2023 годов.
• В зоне риска окажутся прежде всего средние и малые компании с большим портфелем незакрытых претензий.
• По оценкам юристов, решение затронет десятки тысяч претензий по всей стране.

Старший юрист «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс отмечает, что ежегодно в России заключается до 900 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Даже при консервативной оценке уровня нарушений в 5–10%, объем выплат по старым правилам станет для рынка существенной нагрузкой. Крупные игроки сектора пока воздерживаются от комментариев относительно возможных убытков.